2020-06-09 第201回国会 参議院 国土交通委員会 第19号
このように、サブリースの貸主が消費者と見ることができる場合があり得るという観点から、消費者庁においては、これまでも、国土交通省及び金融庁と連携して、アパート等のサブリース契約を検討している方向けの注意喚起を行ったところでございます。
このように、サブリースの貸主が消費者と見ることができる場合があり得るという観点から、消費者庁においては、これまでも、国土交通省及び金融庁と連携して、アパート等のサブリース契約を検討している方向けの注意喚起を行ったところでございます。
例えば、投資目的でシェアハウス一棟を購入し、事業者とサブリース契約をした、一年過ぎた頃から五年間の家賃保証が守られず困惑している、シェアハウスのオーナーとして投資目的で契約した、銀行から借入れしたが、サブリース会社が約束を守らず、返済が困難になったといった相談が寄せられております。
ただ、サブリースのオーナーというのは、あくまでもやっぱり事業者であって消費者ではないという位置付けになるかと思いますけれども、まず、国交省として、サブリース契約におけるオーナーを消費者契約法における消費者のように保護すべき対象と見ているのか、基本的にはサブリース業者、金融機関と対等な当事者として制度設計を行うということなのか、オーナー保護の必要性についてどのように考えていらっしゃるのか、御所見をお伺
まず大臣に、提出されている法案の趣旨について確認をさせていただきたいと思いますが、法案の柱、ポイントは、サブリース契約の適正化ということで間違いないか、確認をさせていただきたいと思います。
近年、資産運用や土地活用などで不動産収入のサブリース契約が急速に増加をいたしました。オーナーさんからすると、専門的な知識がなくても、三十年間あるいは三十五年間という長期にわたって家賃保証等、空室になっても家賃が保証される等、魅力的なものだとは思います。一方で、サブリース契約のトラブルは増加傾向にあり、悪質な事業者等をどう見きわめるかということが課題になっているんだろうと思います。
こうしたサブリース契約におけるオーナーについては、一定の場合には、消費者契約法などの消費者として見ることができる場合もあり得ると考えております。 このため、消費者庁においては、これまでも国土交通省及び金融庁と連携して、アパート等のサブリース契約を検討している方に向けて注意喚起を行ってきたところでございます。
国土交通省といたしましては、この調査結果も踏まえまして、関係省庁、具体的には消費者庁、金融庁など、従来から連携してきたわけなんですが、こういった省庁とも連携しながら、賃貸住宅に関するサブリース契約におけるトラブル防止でございますとか、あるいは賃貸住宅管理業の健全な育成を図るということで、サブリース契約締結時の不当勧誘行為の禁止でございますとか、あるいは賃貸住宅管理業の登録制度の創設など、こういったことを
シェアハウスかぼちゃの馬車を運営していたスマートデイズの破綻や、不正融資を行っていたスルガ銀行などが記憶に新しいところでありますが、山梨県においても、サ高住のサブリース契約において賃料がオーナーに支払われなくなり、オーナーは多額の負債を抱え立ち行かなくなっている、オーナーだけではなくて、サ高住入退居を繰り返しまた退去をさせられるのではないかと不安におびえる入所者の方々がたくさん出ている、こういう案件
また、賃貸住宅の適正な管理を確保するため、賃貸住宅管理業の登録制度を創設し、サブリース契約の適正化を進めます。 離島、半島、豪雪地帯における生活環境の整備なども進めてまいります。 所有者不明土地等が増加し、防災上の重大な支障となるなどの喫緊の課題に対応するため、適正な土地の利用、管理を確保する施策の推進や、その前提となる地籍調査の円滑化、迅速化を図ります。
また、賃貸住宅の適正な管理を確保するため、賃貸住宅管理業の登録制度を創設し、サブリース契約の適正化を進めます。 離島、半島、豪雪地帯における生活環境の整備などを進めます。 所有者不明土地などが増加し、防災上の重大な支障となるなどの喫緊の課題に対応するため、適正な土地の利用、管理を確保する施策の推進や、その前提となる地籍調査の円滑化、迅速化を図ります。
サブリース契約上、スルガ銀行事件、かぼちゃの馬車でもそうです、多額の負債を抱え、そして運営能力がないにもかかわらず、廃業し、そして多くの方が負債を抱えて立ち行かなくなった、それに不正に融資していたのがスルガ銀行、そういう状況です。住宅金融支援機構さん、このままだんまりしていたら、スルガ銀行と一緒ですよ。
シェアハウスかぼちゃの馬車の運営をしていたスマートデイズの破綻や不正融資を行っていたスルガ銀行、これは記憶に新しいところですが、山梨においても、サ高住のサブリース契約において賃料が支払われなくなっている。オーナーは多額の負債を抱えて立ち行かなくなっている。
これは、サ高住の土地建物の所有者とサブリース契約を結んだ運営会社、新日本通産が、賃料の未払いにより訴訟になる予定という記事で、具体的な内容は、同社が運営する七施設、分社化した別会社が運営する五施設、合わせて十二施設が昨年の七月から十二月にかけて廃業したという記事です。 この短期間で、一度にこれだけの廃業は異例だと思いますが、大臣にお尋ねいたします。この案件、把握されておりますでしょうか。
その上で、一般論として申し上げれば、スルガ銀行の件に限らず、サブリース契約については、契約期間中に契約が解約されるなどのトラブルが発生いたしておりまして、トラブルの発生抑止のために、こうしたリスクを含め、契約に際してオーナーの方々が説明を十分に聞いていただき理解していただく必要があると考えております。
レオパレスのオーナーは、巨額の資金を借りて共同住宅を建設したものの、サブリース契約をめぐるトラブルなどに見舞われただけではなく、相次ぐ施工不良や違法建築が発覚する中で大変御苦労されておりますし、また、入居者の方々も、転居を余儀なくされるなど、大変御苦労されているわけです。
確かに、賃貸住宅、サブリース契約、本当にトラブルが相次いで報じられているので、何となくイメージは悪化している感じがします。だけれども、しかし、投資というのは、もちろん悪い投資もあるかもしれないけれども、良質な投資であれば、これは経済活性化のためにも社会の発展のためにも必要なことだと思うんですね。
「また、サブリース契約書添付の合意書にはフリーローン抱き合わせの事項が明記されており、予めスルガ銀行とスマートデイズが販売を申し合わせ計画していた事がわかる」ということで、個人のローンもあわせて組まされているんですよ。
サブリース契約で、確定というのが、三十年ずっと同じ金額が入ってくるということをはっきり書いちゃっているわけですけれども、こういう広告は法令に違反しないんでしょうか。
○初鹿委員 つまり、このサブリース契約の根っこであるスルガ銀行との契約のスタートが偽造から始まって、さまざま、直ちに違法とは言えないけれども、銀行業務として健全性や適切な業務の遂行に支障を来すようなことが行われているという、それはもう事実として多分認定を金融庁としてしているわけでありますから、そういう融資は、融資自体が私は無効ではないかというふうに思うわけです。
賃料の減額に関する相談事例でございますけれども、母がサブリース契約でアパートを契約しているが、契約更新時期になり賃料の減額を当該事業者から求められているというようなものがございます。
かつそのことをサブリース契約の当初には聞かされていなかったというオーナーが非常に多いかと思います。それで、そうした中で、サブリース契約を前提としたオーナーへの融資、この中で、先ほどもお話ありましたが、スルガ銀行の不正事案などが明らかになっております。 金融庁に伺いますが、このスルガ銀行の不正事案の中で、銀行や関連業者の具体的な不正の行為というのはどのような事例、事実を確認しておりますか。
先ほど斎藤委員からもありましたけれども、私もサブリース契約について質問をいたします。 アパートやマンションの一括借り上げと転貸管理、そして家賃保証を特徴とするもので、爆発的に広がっております。
レオパレス21のサブリース契約の問題点については、私は、二〇一三年四月十五日の衆議院予算委員会第一分科会以来、繰り返し警鐘を乱打してまいりました。これらの問題はまだ解決しておりません。その中で同社は違法建築まであったと認めたわけでありますから、事態は深刻だと言わなければなりません。
サブリース契約では、事業者は家主に対して情報量でも交渉力でも圧倒的優位に立っており、特別な法的保護の必要などありません。逆に、サブリース契約では、日弁連意見書が指摘するように、免責条項、家賃改定条項、中途解約条項など、サブリース事業者に有利な条項が組み込まれてさえおります。 このような運用こそ改めることを求めて、私の質問を終わります。
資料の二ページ目にも、サブリース契約について注意を呼びかける文書を三月二十七日に国土交通省と消費者庁が連名で出しております。
先ほど次長から申し上げましたとおり、サブリース契約において、貸し主が消費者契約法の消費者に当たる場合で、事業者の不実告知や退去妨害等によって消費者が誤認、困惑して契約を締結したようなときは、当該契約の取消しが認められ得ると考えられております。
したがいまして、サブリース契約における家主が消費者に当たる場合もあり得る、この場合は、サブリース契約は消費者契約と見ることができるというふうに考えております。
サブリース契約問題について、まずお聞きをいたします。 前回もこのことについてお聞きをいたしました。賃料保証をうたって億単位の金を借りさせ、割高な物件を買った途端に賃料を払わなくなる、そんなトラブル続出のシェアハウス投資、今非常にこのサブリース問題というのは問題になっております。 三月二十七日、三十代から五十歳代のサラリーマン十三人が二億円の損害賠償請求を求めて東京地裁に提訴をいたしました。
○政府参考人（川口康裕君） 住宅のサブリース契約の、特に貸主の場合、消費者問題としてどのように取り組むかという問題があるわけでございますが、こうした貸主と事業者であるサブリース業者との間の情報力、交渉力の格差に基づくと思われるトラブルも見られているところでございます。
○国務大臣（福井照君） サブリース契約へのチェックや再発防止についてどう考えているかというお問合せと捉えさせていただきました。 サブリース契約に関しましては、トラブルが見られていることから、消費者庁におきまして、先月二十七日付けで国土交通省とともに注意喚起を行ったところでございます。
さらに、今後、消費者庁と連携をして、オーナー等を対象に、サブリース契約に関する注意点などについて注意喚起を行っていく予定です。 そして、御指摘の法規制等に関しましては、登録制度の改正に際し、改正後の登録制度の普及状況等を踏まえ、検討を継続すべきと整理され、現在、実務家、学識者等で構成する第三者の有識者委員会において検討を継続しているところでございます。
貸し主が同種の行為を反復継続的に行っていない場合、これはサブリース契約の貸し主についても、消費者安全法あるいは消費者契約法などにおいて消費者と見ることができる場合があるというふうに認識しております。
消費者庁にお聞きしたいんですが、これ、土地所有者が融資を受けてアパート建設などを営む場合、本来なら事業主体として、賃料収入、経費、空き家や賃料低下の可能性、金利変動や返済計画など様々なリスクを勘案した上で参入するのが一般的ですが、サブリース契約においては、オーナーは不動産事業者の持ち込む事業契約をパッケージとして受け身の姿勢で信頼して契約に至ると、一億円以上融資を受けるというのがあるんですね。
○政府参考人（川口康裕君） 本件でございますが、本件は住宅のサブリース契約をめぐる貸主の保護をどう図るかということが問題になっているという御指摘だと思います。 ただ、この住宅や土地の貸主とサブリース業者との関係について、これを消費者問題と見ることができるかについては、これは論点でございます。
○岡本（充）委員 いろいろな課題があると私は思っていまして、今回の法案に基づいて少しずつ疑問点を聞いていきたいんですが、家主が不在型の民泊というのは、賃借人の募集が行われていて、なおかつ民泊に供するということですが、そもそも、民泊に供するということをしている間に借りたいという人が出てくる、サブリース契約などを別の事業者と結んでいて、その期間中に借りたいという人が出てきた場合の権利義務関係はどのように
五月十日の衆議院財務金融委員会で、日本共産党の宮本岳志議員の質問に対して、消費者庁は、サブリース業者とオーナーとの間には情報量、交渉力の格差に基づくと思われるトラブルが時に発生していること、そして、オーナーは、消費者安全法や消費者契約法などにおいて消費者と見ることができる場合があり得ること、そして、全国の消費生活センター等では、自己が所有する土地にアパートを建てサブリース契約をする勧誘を受けた場合の
まず、サブリース契約とはどういう契約か、端的にお示しいただきたいと思います。
その上で、一般論として申し上げれば、サブリース契約の内容自体は、オーナーも承知の上で、自由な意思によって契約をされているものであります。サブリース契約の性格上、例えばガスの契約の相手方をサブリース業者側が選べる内容となっていることが、不合理、不公平とまでは言えないと考えます。 ただし、契約内容につきましては、しっかりとオーナー側に説明がなされるべきものと考えております。
このため、全国の消費生活センター等におきましては、自己が所有する土地にアパートを建てサブリース契約をするようにといった勧誘を受けた場合の対応など、サブリースの貸し主の立場の相談にも丁寧に対応しているところでございます。
二〇一四年三月末と二〇一七年三月末でサブリース契約の件数がどう推移したか、家賃引き下げの件数がどれだけあるか、国土交通省、藤井政務官でもいいですが、お答えいただけますか。
○宮本（岳）委員 マイナス金利、低金利政策のもとで、サブリース契約による事実上の消費者問題が起こっていると私は思うんですね。にもかかわらず、政府の取り組みは遅く、全く不十分だ。藤井政務官、本当に不十分ですよ、これは。 政府を挙げて、この問題に対策をとるということを強く求めて、私の質問を終わります。